碧桂园转股背后的故事

7月18日，汇联持股30%的碧桂园深圳龙岗水一村项目和持股24%的碧桂园深圳龙岗洋桥汉田项目股权，已于6月份由汇联协助碧桂园转移到碧桂园相关公司的名下。7月27日，汇联发布声明宣称股权转移确有其事，但是对于被转移的事情并不知情也未协助。同时在声明中承认“此项目曾作为优质标的在汇理财募集”。

7月27日汇联汇理财发布公告，承认深圳两个项目股权转让确有其事，同时抛出一系列大瓜，①汇联声称对此次股转不知情、未配合，且认为程序不合fa。②两个项目汇联持有的股权价值15亿，股权价值证明是因为发了信托且信托碧桂园有担保。(这价值如果有信托支撑算是有一定可信度)③股权交易价格未明确、未审计(没确认交易价格股权就被转了?)④汇联承认两个项目曾在汇理财募集，项目收益未来归属为“汇理财”全体出借人。

小编就每个大瓜都做了认真的研究“功课”现在让我一一道来，首先我们说说被转走这两个项目“深圳龙岗水一村”“深圳龙岗洋桥汉田”价值到底多少?

公告里讲“汇联及融鑫持股部分曾向某信托计划融资15亿，融资期限自2017年11月起至2021年5月止，且深圳碧桂园以认缴不实缴的方式为该笔融资提供回购担保”。小编仔细在网上查找了该信托的相关信息，终于在信托圈比较专业的销售网站上“信托网”上找到了“光大信托—汇联1号股权投资集合信托计划”的全部产品信息(产品内容请见图3-8)，根据信托产品的相关信息显示，该信托总计发行24亿，对应三个项目销售预估168亿，根据最后的项目测算表显示有限合伙即汇联持有对应的收入预计41亿。该产品主要的担保措施是“深圳碧桂园认购19.5亿LP份额，如果三个项目公司回款不足，该实缴资金用于补足信托计划的本金和收益， 保证信托计划顺利退出;”换句话讲就是碧桂园对于基于汇联股权为基础标的价值认可为最少19.5亿。以上价值为信托产品的公开信息，也就是说光大信托作为国有金融机构发行产品时应该是相对严谨的，给出的估值也相对可信，而作为该信托的两位主要参与人汇联和碧桂园，对于信托公布的公开价值及测算也肯定是认可的，否则信托发行如果估值.造.假，这将是金融圈又一个大.瓜。

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小编又觉得单从信托角度去判断项目估值感觉说服力还有些不足，那我们就再看看碧桂园自己怎么说。小编委托难友去深圳龙岗水一村项目现场并咨询了置业顾问，得到的回复是项目一期总计推房300多套，已认筹400多个客户，预计销售价格42000—45000元/㎡，公开资料显示水一村总建筑面积约11万平米，这样算下来项目销售总收入预计46.2亿—49.5亿之间，这个数据对比信托产品公布的测算表里的36.1亿，还多出近10亿元，信托在2017年发行，这个价值偏差也基本符合了深圳这几年来的房价上升趋势。而汇联在该项目占股30%，也就是说可预计收入约为13.86—14.85亿，预计汇联可获利润3.49—3.76亿之间。(该项目目前已接近现楼，还未取得销售许可证。具体请见图9-11) 这仅仅是水一村项目而已。由于洋桥汉田项目还在建设阶段，小编并未拿到具体项目价值证明，但是根据信托产品公布的测算来看，洋桥汉田项目的总价值更高，总货值预计在95.44亿元，归属汇联的收入约为22.9亿元，汇联可获利润预计在4.35亿元。也就是说水一村及洋桥汉田项目，汇联预计未来获得的总利润合计约为7.84—8.11亿，这个数字已足以覆盖汇联汇理财现存所有出借人的本金加收益。一个即将获得销售许可证的项目，在开盘前大股东在明知其项目是P.2.P涉.案.资产的情况下，没定股转价格，没支付转让价款，没通知任何人，没报备ZF和JZ，直接.踢.走.了小股东，而事后一个月小股东跳出来扮委屈说自己不知情，两位“影帝”配合挺默契。

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我们再来看看股权是怎样被转的?以什么样的价格被转的?关于转让流程，汇联的公告里说，公司对6月10日股权被转并不知情!一个上市公司对于自己持有的股权被人转了根本不知情?!再看看碧桂园的操作就更奇葩了，公告说6月10日已经转了股权，7月10日还书面通知汇联7月16日参加股东会讨论两个项目的市场价值评估?小编真的看不懂这世界500强的操作手法，先私自转让了小股东的股权，再和被转股权的小股东谈转让价格?再看看转让价格，小编多方打听，据内部人士透露碧桂园转让股权的交易对价仅为1500万!

最后，我们看看这个项目到底与汇联汇理财的出借人有没有关系?汇联的公告里说“这两个项目曾作为优质标的在汇理财募集，项目收益未来归属为“汇理财”全体出借人。”小编就这个事，也查询调研了挺多汇理财出借人的过往投资记录，终于找到当时水一村项目和洋桥汉田项目在汇理财的上标纪录。证明这两个项目确实有在汇理财直接募集，而且根据标的编号来看两个项目的总募集金额至少在5亿以上。依据当时的上标来看，标的直接写着碧桂园项目名称，也就是说碧桂园不可能不知情。(具体标的信息请见下图)而小编咨询P.2.P方面的专业律师，律师的解读，项目如果曾经直接在P.2.P募集，即便是已经还款了，如果平台.暴.雷.了，涉及的项目均属涉.案.项目，理论上来讲不能私自处置，至少监管部门应该出面制止。

如果汇联公告讲的都是真的，碧桂园是怎样做到神不知鬼不觉，在不通知汇联的情况下就把项目股权给转了?收益和价值这样明确，而且又是在P.2.P.平.台 汇理财上公开募集的项目，ZF和JZ不可能不知道这个项目对于汇理财出借人的价值所在，碧桂园凭什么在未有公开定价的情况下就私自转让了汇联的股权?汇联口口声声说没配合，一个简单的公告就敷衍了事，好像这个事就这样过去了?地产股东间的悬案年年有，只是今年特别多。碧桂园的神操作似乎还在继续，截止小编发稿时，碧桂园好像还没有出面解释的计划。后事如何发展，值得持续关注。

(新媒体责编：syhz0808)